משרדנו מייצג – בעבר, בהווה ובעתיד – בעלי דירות בלבד.
הייצוג הבלעדי מבטיח לבעלי הדירות נאמנות מלאה ודאגה מוחלטת לאינטרסים שלהם, ללא כל ניגודי עניינים מול יזמים.
הדיירים יודעים שהמשרד פועל אך ורק למען האינטרסים שלהם, ללא כל חשש לשימור יחסים עם יזמים לטובת פרויקטים קיימים או עתידיים. כל שוק היזמים פתוח לבעלי הדירות שלנו, שכן איננו קשורים לאף יזם, ולא נהיה קשורים ליזם כלשהו גם בעתיד. גם איננו חוששים לעתיד לבוא, אם יהיה צורך , להתעמת עם היזם במקרה של כשל או הפרה של ההסכם.
אנו מביאים ניסיון עשיר בניהול משא ומתן להשגת התמורה המיירבית, בטוחות חזקות והגנה משפטית מלאה. ההתמקצעות בטיפול בבעלי הדירות בלבד, במגוון רב של פרויקטים – קטנים וגדולים מול אוכלוסיות מגוונות, נותנת לנו אפשרות לבנות מודלים של תמורות המתאימים לצרכים שונים של בעלי הדירות (קשישים, בעלי צרכים מיוחדים , משקיעים לצד אנשים שמבקשים לחזור לגור בבית חדש). אנו דואגים לאתר נקודות תורפה מראש ולמצוא להן פתרון ראוי במסגרת ההסכם; לרבות לענין התמורות, לוחות הזמנים ערבויות ומנגנוני יציאה.
מעבר לייצוג משפטי, אנו מובילים את הנציגות ואת בעלי הדירות על מנת שתהליך ההתחדשות העירונית יהיה ברור, מובן ומונגש. תוך דאגה מיירבית למיצוי זכויותיהם וזאת עד למימוש הפרויקט
הנסיון הרב שלנו מאפשר לנו ליצר פתרונות למחלוקות פנימיות בין בעלי הדירות, ולגבש אותם סביב הרצון לממש את הפרויקט.

המחוקק והפסיקה העניקו לבעלי דירות קשישים הגנות ייחודיות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תשלום היזם של דמי תחזוקה (ועד בית) בבנין החדש או המחודש (גם בחיזוק)

על פי החוק, בעל דירת תמורה בבית המשותף החדש לא יהיה חייב בהוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף לתקופה של חמש שנים מהמועד שבו קיבל לחזקתו את דירת התמורה וכל עוד הוא מתגורר בדירה, בסכום העולה על הסכום שבו השתתף בהוצאות כאמור ערב הריסת הבית המשותף, ובלבד שמתקיימים בו או בבן זוגו המתגורר עמו כל אלה:

(1)        במועד שבו קיבל לחזקתו את דירת התמורה הוא הגיע לגיל פרישה;

(2)        דירת תמורה היא דירתו היחידה;

(3)        הוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה, התשמ"א-1980.

היזם הוא זה שיצטרך לשלם את כל ההפרש של דמי התחזוקה.

בהסכם הפינוי בינוי ניתן לשפר את הכלל הזה, ואנו אף מצליחים לעיתים קרובות לקבל מימון של הפרשי דמי התחזוקה לאוכלוסיות נוספות (לא רק לקשישים) ולתקופות ארוכות יותר.

פתרונות לקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי / הריסה ובניה מחדש

בנוסף, המחוקק דאג כי על היזם יהיה להציע פתרונות יחודיים עבור קשישים,

"קשיש" לענין זה הינו מי שמתגורר בפועל בדירה הקיימת ואף התגורר שנתיים קודם למועד חתימת בעלי הדירה הראשון בבית המשותף על הסכם ההתחדשות העירונית הינו בן 70 וכן לבן.ת זוגו.

היזם חייב להציע לקשיש בן ה – 70 אחת מהאפשרויות הבאות:  

(1)  מעבר לדיור מוגן , באמצעות תקציב השווה לשווי המהוון של הדירה החדשה (היזם למעשה קונה בחזרה את הדירה החדשה מהבעלים הקשיש) (זהו פתרון מחוץ למתחם הקיים)

(2)  רכישת דירה אחרת באמצעות אותו תקציב (שחייבת להיות בשווי של 75% מהתקציב) (פתרון מחוץ למתחם)

(3)  שינמוך – קבלת דירה קטנה יותר במתחם ואת הפרש השווי היזם ישלם לקשיש.

קשיש שהינו בן 75 ויותר במועד חתימת ההסכם הראשון – יכול לבחור בעצמו מבין החלופות (1) עד (3).

בנוסף, היזם רשאי להציע לקשיש לקבל שתי דירות ששויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.

פתרונות אלה הינן יחודיים ומימושן אף פטור ממס, בתנאי שעומדים בהוראות רשות המיסוי.

דיור חלופי ודירה חדשה מותאמת

אנו דואגים כי היזמים יתחייבו כלפי הקשישים לקבל דירה חדשה בפרויקט שתהיה מותאמת לצרכיו , כולל על פי הצורך נגישה. זאת לצד ליווי מיוחד לקשישים תוך מתן  שירותי סיוע במעבר .

בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות בניינית מסוג הריסה ובניה מחדש אנו דורשים את הבטוחות הבאות:

• ערבות בנקאית חוק המכר בנוסח זהה לערבות הניתנת לרוכשי דירות חדשות על פי חוק מכר בשווי הדירה החדשה ; הערבות ניתנת לבעלי הדירות כנגד הפינוי או כנגד שיעבוד הדירה (המוקדם מביניהם) , והיא ניתנת למימוש אם היזם "קורס" (צו פירוק, מינוי מנהל מיוחד, כינוס נכסים וכדומה, או שנוצרת מניעה להמשך הפרויקט). במצב כזה הבנק שנתן את הערבות מקבל את הקרקע ובעלי הדירות מקבלים תשלום בשווי הדירה החדשה.
• בנוסף, הפרויקטים שלנו מתנהלים רק במתכונת של לווי "בנקאי סגור"
• ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות בידי היזם בתקופת הבניה.
• ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת רישום הבית המשותף החדש בסוף הפרויקט
• ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת חבויות מיסוי, ככל וישנן כאלה לבעלים ואשר היזם התחייב לשלמן עלפי ההסכם.
• ערבות בנקאית להבטחת תיקוני שנת הבדק הראשונה.
• ערבות חברות האם של היזם, ככל והוא מקים חב' פרוייקט לשם מימוש הפרויקט
• ערבות למימון הליכי משפטיים (ריכוזיים) – שתאפשר, בין היתר, לבעלים לממש את ערבות בנקאית על פי חוק המכר, אשר מימושה מנוהל בדר"כ דרך בית המשפט.

כאשר יזם יוצא לדרך בפרויקט התחדשות עירונית או כל פרויקט בנייה גדול, הוא נדרש למימון על מנת לשלם לקבלנים, לחומרים, ליועצים, לבעלי הדירות תשלומים שונים כמו שכר דירה חלופי, להעמיד ערבויות ועוד. כדי לוודא שהפרויקט יתבצע בצורה בטוחה, הבנק שמעמיד מימון לפרויקט (אשראי) פותח חשבון מיוחד שנקרא חשבון ליווי.

חשבון ליווי סגור–  המשמעות היא שמצד אחד, כל הכספים שקשורים לפרויקט נכנסים אך ורק לאותו חשבון: התשלומים שמשלמים הרוכשים של דירות היזם, כספי ההלוואה מהבנק וההון העצמי של היזם. מצד שני, כל התשלומים שמבוצעים עבור הפרויקט משולמים מאותו חשבון, וזאת בפיקוח מלא של הבנק. החשבון הזה הוא יעודי לפרויקט, היזם לא יכול למשוך את הכספים ולעשות בהם כרצונו, אלא רק באישור של הבנק.

מה זה נותן לדיירים?

• ביטחון: הכספים לניהול הפרויקט מנוהלים תחת בקרה הדוקה של הבנק.
• ערבויות חוק מכר וערבויות נוספות – הבנק מנפיק ערבויות לבעלי הדירות וכן ערבויות חוק מכר לרוכשים החדשים, כך שגם אם היזם יקרוס – הבנק ישלם את הערבויות או ישלים את הפרויקט במקום היזם.
• שקיפות: יש וודאות שהכסף שמשולם מיועד רק לבנייה ולתשלומים שקשורים לפרויקט.

בקרוב,
עמכם הסליחה

בקרוב,
עמכם הסליחה

בקרוב,
עמכם הסליחה